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令和６年度の証券化対象不動産の資産総額は約６６.６兆円 ～令和６年度「不動産証券化の実態調査」の結果の公表～（国交省）

令和6年度における不動産証券化の実態調査の結果が公表され、不動産投資市場の現状とその動向が明らかとなりました。国土交通省は、不動産証券化の規模を正確に把握するため、証券化ビークルなどが運用する不動産や信託受益権の資産額を毎年調査・公表しており、今回の調査結果は令和6年度末時点の情報に基づいています。

調査の結果、令和6年度末時点における不動産証券化の対象資産の総額は約66.6兆円に達しており、前年の59.8兆円から大きく増加したことが確認されました。これは、証券化の対象となる不動産市場が継続して拡大していることを示しています。なお、この資産総額にはリート（私募リート含む）や不動産特定共同事業、TMKやGK-TKスキームなどの私募ファンドの運用資産が含まれています。

このうち、リート及び不動産特定共同事業に関連する資産だけで見ると、令和6年度末時点で約32.6兆円となっており、証券化市場全体の約半分近くを占めています。リートの取得資産は約2.1兆円、不動産特定共同事業による取得は約0.7兆円で、合計約2.7兆円分の新たな資産が取得された一方で、約1.1兆円分の資産が譲渡されており、活発な取引が継続している様子がうかがえます。

特に注目すべきは、不動産証券化の市場が平成27年度の29.9兆円から約9年間で倍以上の規模に成長した点です。平成30年度には36.9兆円、令和元年度には40.7兆円、そして令和3年度には46.8兆円と、堅調な伸びを続けてきましたが、令和4年度以降の加速度的な増加は、投資家からの需要が一段と高まっていることを裏付けています。

一方で、不動産証券化のスキームの中でもリートの役割は特に大きく、日本版リート（J-REIT）はその多くが証券取引所に上場しており、個人投資家からのアクセスもしやすくなっています。こうした仕組みは、広範な資金を不動産市場に呼び込むだけでなく、資産の流動性を高める点でも重要な役割を果たしています。私募リートや不動産特定共同事業は、主に機関投資家や富裕層を対象とした商品であり、こちらも年々その存在感を高めています。

また、TMKやGK-TKスキームなどの私募ファンドについては、資産額の詳細が別途公表されていると同時に、令和6年度の調査においてはこれらの推計値は含まれていないことから、実際の証券化市場の規模はさらに大きい可能性があります。これにより、透明性と正確性を保ちながらも、民間資本の導入を促す制度設計が今後さらに求められると考えられます。

今回の調査結果を踏まえ、不動産証券化市場は引き続き国内の資産運用の一翼を担う分野として拡大が見込まれます。資産価格の安定や投資家保護の観点からも、国としては調査体制を継続的に整備し、実態の把握と情報の公開を進めていく方針です。不動産市場の透明性が高まることで、より健全で持続可能な成長が期待される中、証券化手法の多様化と制度的な整備は今後の重要な課題となるでしょう。

⇒ 詳しくは国土交通省のWEBサイトへ